세렌디피티 부동산투자란

 

 부동산투자에 대해 알려드리겠습니다.

 

 부동산 투자란 불확실한 미래의 수익을 기대하여 확실한 현재의 소비를 희생하는 행위입니다. 불확실한 미래의 현금수입과 현재의 현금 지출을 교환하는 행위라고 할 수 있습니다. 취득, 운영, 처분이라는 3단계를 거치나, 투기는 이 중에서 운영이 없거나 지극히 형식적인 것을 말합니다. 확실한 현재의 소비를 희생하는 생산활동을 통해 미래의 불확실한 수익의 획득을 목적으로 하여 합리적 안전성과 원금의 궁극적인 회수를 전제로 항구적인 용도를 갖는 부동산에 자본을 투입하는 행위입니다. 미래의 수익은 불확실하므로 항상 위험을 내포하고 있습니다. 따라서 투자 수익은 이러한 위험을 감수한 대가라고 할 수 있습니다.

 실물투자는 자원의 희소성이나 인플레이션 등에 의하여 상품가치가 증가하는 것에 대하여 투자하는 것을 말합니다. 예를 들면, 금, 은, 보석, 골동품, 예술품, 부동산 등의 실물에 투자하는 것입니다. 재무투자는 공채, 주식, 사채, 외환 등의 금융 유가증권에 투자하는 것을 말합니다. 통화가 안정되고 경제성장이나 생산성 향상 등이 유리하게 되면 재무투자의 기회가 많아집니다.

 

 인플레이션은 상품 거래량에 비하여 물가는 오르고 화폐가치는 떨어지는 현상을 말합니다. 디플레이션은 상품 거래량에 비하여 물가는 떨어지고 화폐가치는 오르는 현상을 말합니다.

 

 장점을 알아보겠습니다.

 

 지렛대효과란 차입금을 이용하여 부동산에 대한 투자수익을 높이는 것을 의미합니다. 부동산투자가 금융기관 융자 등 차입을 동반하여 이루어질때 발생합니다. 질세효과는 낮은 세율, 세액공제 등의 기회가 있어 세금을 최소화 할 수 있습니다. 인플레이션으로부터 보호하는 기능을 가지고 있습니다. 부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있습니다. 증권이나 채권 등과 같은 투자재산과 마찬가지로 투자자에게 인적 통제의 기회를 부여합니다. 보유기간 동안의 임대료 수입 등의 소득이득과 처분 시 가치 상승으로 발생하는 자본이득을 얻을수 있습니다.

 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기자본수익률을 높이는 효과를 말합니다. 이는 차입금이 지분수익을 어떻게 증가 또는 감소시키는가를 의미하는 것입니다. 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과를 말합니다.

 전세를 이용하여 주택을 구입하는 경우가 대표적입니다. 예로는 1억원의 자기자본으로 2,000만원의 순수익을 올리게 되면 자기자본수익률은 20%가 되지만, 자기자본 4,000만원에 타인자본 6,000만원, 이자율 10%를 도입하여 2,000만원의 순수익을 올리게 되면 자기자본 수익률은 35%가 되는 경우를 들 수 있습니다.

 정의 레버리지는 차입금의 사용이 지분투자자의 수익을 증대시키는 방향으로, 부의 레버리지는 지분투자자의 수익을 감소시키는 방향으로작용합니다. 따라서 타인자본을 사용하는 데 드는 금리비용보다 높은 수익률이 기대되는 경우에는 타인자본을 적극적으로 활용하는 것이 유리하지만, 경기가 어려울 때 타인자본을 과도하게 도입하면 금리부담으로 인한 도산 위험이 높아집니다. 이를 금융적 위험이라고 합니다.

 단점을 알아보겠습니다.

 

 일반적으로 예금이나 주식보다 환금성이 낮은 편입니다. 수익성이 입지, 시장, 물리적 기능 등 전반적인 경제상태의 작용에 영향을 받습니다. 구입하기 위하여 대출을 받아 투자하였다면 금융 위험 부담이 있습니다. 소유자의 돈, 시간, 노력이 소모됩니다. 세금이나 중개수수료 등 거래비용에 부담이큽니다. 토지이용통제, 개발 통제 등 여러가지 행정적 통제가 가해지고 있습니다.